Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości – cz. 2 (przedwstępna umowa zakupu nieruchomości)

Zakup nieruchomości (działki, domu, mieszkania) może być poprzedzone zawarciem umowy przedwstępnej. W ten sposób kupujący i sprzedający lub tylko jeden z nich zobowiązuje się prawnie do zawarcia umowy sprzedaży-kupna nieruchomości („umowa przyrzeczona”). Taka umowa przedwstępna musi zawierać przynajmniej istotne elementy umowy przyrzeczonej, a więc opisanie nieruchomości i podanie jej ceny.  Oczywiście, wskazane jest jej rozbudowanie o dalsze elementy, np. zasady i okresy odpowiedzialności sprzedającego względem kupującego i na odwrót. Co istotne, inaczej niż sama umowa przyrzeczona, umowa przedwstępna nabycia nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie. Wchodzi tutaj w grę nie tylko forma aktu notarialnego, lecz także zwykła forma pisemna. Niemniej, przyjęta forma decyduje o skutkach zawartej umowy przedwstępnej. Prostsza, czyli forma pisemna umożliwia tylko sięgnięcia po skutek „słabszy”. Jest nim żądanie odszkodowania w razie, gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dalej idąca, czyli forma aktu notarialnego umożliwia skutek „silniejszy”, czyli skuteczne żądanie zawarcia umowy zakupu nieruchomości. Tym samym zalecamy, by sięgać każdorazowo po formę aktu notarialnego. Co istotne, zaleca się też wpisywanie w umowę przedwstępną konkretnego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nawet bez niego będzie ona jednak ważna. Jeśli termin nie został wpisany, może on zostać wyznaczony przez jedną stronę lub obie strony. W tym celu składają one oświadczenie woli drugiej stronie. Musi on być „odpowiedni”. Powinien zatem uwzględniać, iż nabycie nieruchomości w drodze umowy przyrzeczonej wymaga podjęcia szeregu czynności, w tym m.in. umówienia sporządzenia aktu notarialnego, przygotowania projektu umowy, często także uzyskania dokumentów, np. w urzędzie miasta. Należy go zatem każdorazowo dostosować do konkretnej sytuacji. Co ważne, kiedy termin na zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest wpisany w umowie przedwstępnej, a obie strony żądają jej zawarcia w różnych terminach, decyduje termin wyznaczony we wcześniej złożonym oświadczeniu. Jeżeli zaś strony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zażądały zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie był on wpisany w umowie przedwstępnej, wówczas obie strony tracą prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Na koniec pamiętajmy, iż roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się stosunkowo szybko, bo w ciągu roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.